Le dispositif est fermé aux nouvelles souscriptions depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, mais des dizaines de milliers d’engagements arrivent à échéance entre 2026 et 2036. Pour ces propriétaires, la question n’est plus l’entrée dans la défiscalisation Pinel, c’est la sortie. Conserver le logement en location nue ou basculer en location meublée modifie durablement le rendement net et la charge fiscale. Ce comparatif porte sur les deux régimes à l’échéance de l’engagement, hors hypothèse de revente.
Ce qu’il faut retenir
- La fin de la défiscalisation Pinel libère le loyer, le choix du locataire et le type de bail.
- La location nue relève des revenus fonciers, imposés à la tranche marginale d’imposition majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux.
- La location meublée au régime réel permet d’amortir le bien et d’effacer une large part du revenu imposable.
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de revente.
Fin de la défiscalisation Pinel : quelle marge de manœuvre retrouvez-vous ?
La sortie du dispositif correspond au terme de l’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. À cette date, le propriétaire retrouve la liberté de fixer le loyer au prix du marché, de choisir son locataire sans condition de ressources et de modifier la nature du bail.
L’avantage fiscal déjà obtenu reste acquis. La fermeture du dispositif n’a aucun effet rétroactif sur les opérations engagées avant le 31 décembre 2024.
Un point de vigilance conditionne tout l’arbitrage de sortie de la loi Pinel. Meubler le logement avant la fin de l’engagement entraîne la remise en cause de l’avantage et le remboursement des réductions perçues. En pratique, le changement de régime n’intervient qu’après l’échéance et au terme du bail en cours, ce qui impose d’anticiper la décision 12 à 18 mois à l’avance.
Location nue après Pinel : la continuité des revenus fonciers
La location nue relève de la catégorie des revenus fonciers. Les loyers sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majorés de 17,2 % de prélèvements sociaux, après application du micro-foncier ou du régime réel.
Le microfoncier ouvre un abattement forfaitaire de 30 %, tant que les revenus fonciers bruts restent inférieurs à 15 000 euros par an. Le régime réel autorise la déduction des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière, de l’assurance et des travaux d’entretien. Pour un logement générant 8 400 euros de loyers et 3 000 euros de charges réelles, le réel l’emporte nettement sur un abattement forfaitaire de 2 520 euros.
Le niveau de pression fiscale reste le facteur décisif. Avec une tranche marginale à 30 %, le revenu foncier net supporte 47,2 % de prélèvements, et 58,2 % à 41 %. Cette ponction s’alourdit précisément au moment où la défiscalisation Pinel s’achève, car les intérêts d’emprunt déductibles diminuent d’année en année.
La contrepartie est opérationnelle : bail de trois ans, faible rotation locative, aucun mobilier à financer et revente simple à un acquéreur occupant.
Location meublée et défiscalisation Pinel : ce que change l’amortissement
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. Sous le statut de loueur en meublé non professionnel au régime réel, l’amortissement du bâti et du mobilier se déduit du résultat imposable, ce qui réduit fortement l’imposition des loyers pendant la détention. Ce levier explique l’attrait du meublé pour les investisseurs sortant de la défiscalisation Pinel, dont le bien est souvent peu endetté.
Le micro-BIC applique un abattement de 50 % en location meublée de longue durée, dans la limite de 77 700 euros de recettes pour les revenus 2025 et de 83 600 euros pour les revenus 2026. Le régime réel combine charges déductibles et amortissement par composants, jusqu’à ramener le résultat fiscal proche de zéro pendant plusieurs années.
Une contrepartie doit être intégrée dès l’arbitrage. Depuis le 15 février 2025, en application de l’article 84 de la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Le gain reste réel pendant la détention, mais une part de la charge fiscale se déplace vers la sortie.
Les contraintes pratiques pèsent en sens inverse : mobilier réglementaire, bail d’un an, rotation plus élevée, comptabilité et budget de renouvellement. Le loyer meublé, supérieur au loyer nu à surface équivalente, doit être pondéré par la vacance locative et les frais de gestion.
Trois critères pour trancher après la défiscalisation Pinel
Le choix se joue sur trois paramètres : la tranche marginale d’imposition, l’horizon de détention et la profondeur du marché locatif meublé local. Une fiscalité élevée et un horizon long orientent vers le meublé, un besoin de simplicité et une revente à moyen terme vers la location nue.
Les dispositifs fiscaux mentionnés dans cet article dépendent de votre situation personnelle. Un accompagnement personnalisé est conseillé avant toute décision d’investissement. Pour aller plus loin, un audit patrimonial permet de chiffrer les deux scénarios sur votre durée de conservation réelle.
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