Le LMNP

Qu'est-ce que le LMNP ?

Le LMNP, pour Loueur en Meublé Non Professionnel, est un régime fiscal français permettant de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment en ne payant pas ou peu d’impôts sur les loyers perçus, lors de la mise en location d’un bien meublé. Il entre dans les processus de défiscalisation octroyés par l’état français dans le Code Général des Impôts (article 159 sexvicies du CGI) pour favoriser l’investissement immobilier locatif.

Que ce soit pour préparer sa retraite, obtenir un complément de revenus, protéger sa famille ou encore épargner sans contrainte, le régime LMNP concerne tous les contribuables qui souhaitent investir dans un bien locatif à usage d’habitation, en le louant meublé, à condition que cette activité ne soit pas la source de revenus principale du foyer fiscal.

Quelles sont les conditions pour obtenir le statut de LMNP ?

Pour être éligible au statut de LMNP, le logement doit être situé dans une résidence dite de services, qui offre aux locataires des services en plus du logement et des meubles. Ces services peuvent être un accueil, le ménage, des soins, ou encore un service de laverie. Les résidences services se déclinent sous plusieurs formes, chacune correspondant à un type de services spécifiques selon les utilisateurs : les résidences étudiantes, les résidences pour les seniors non dépendants, les EHPAD, EHPA, FAM, les résidence d’affaires et les résidences de tourisme.

Le logement doit impérativement être loué meublé : le locataire doit pouvoir s’y installer immédiatement dès la remise des clés sans avoir besoin d’y apporter ses meubles. Fixé par décret, l’équipement de base d’un logement meublé est le suivant : table, chaises, canapé, lit (sommier et matelas), armoire ou penderie, cuisine équipée (frigo, plaques de cuisson), vaisselle, douche, armoire de toilette, toilettes, lavabo, … Il doit également être à usage d’habitation principale de la part du locataire.

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Le montant des revenus locatifs perçus ne doit pas être supérieur à 23 000€/an ou représenter plus de 50% des revenus globaux annuels du foyer fiscal du propriétaire.
Aucun membre du foyer fiscal du propriétaire du bien ne doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.

La gestion du bien doit être confiée à un professionnel qui exploitera la résidence via un bail commercial reconductible signé entre le propriétaire et l’exploitant de la résidence, pour une durée minimale de 9 ans.

Si ces conditions sont réunies, le propriétaire obtient donc le statut de LMNP.

Quels sont les avantages du LMNP ?

Le rendement locatif : la rentabilité d’un logement meublé est plus intéressante qu’en location nue car le loyer est plus élevé du fait des meubles présents dans le logement. A titre d’exemple, à surface et emplacement équivalent, un bien meublé se louera en moyenne 20% plus cher que le même bien vide.

La souplesse du bail : le bail d’un logement meublé est signé pour 1 an, tacitement reconductible. Il est donc beaucoup plus souple pour le propriétaire qu’un bail de logement nu (conclu pour une durée de 3 ans).

Le loyer garanti : le bail commercial signé entre le propriétaire du bien et l’exploitant garantit le paiement des loyers, que le bien soit loué ou non. Il garantit également la revalorisation du loyer au fil des années durant toute la durée du bail, pour 9 ans minimum.

La réduction d’impôts : l’acquéreur peut cumuler le LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard et bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu correspondant à 11% du prix du logement étalée sur 9 ans, dans la limite de 300 000 € d’investissement par an.

Le régime fiscal : les revenus générés par le logement en LMNP sont imposés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non en foncier. Cette imposition est plus avantageuse car elle offre un abattement fiscal forfaitaire de 50%, à condition de ne pas dépasser les plafonds de revenus.

L’absence de contraintes de gestion : la société qui exploite la résidence est en charge de toutes les tâches de gestion (trouver un locataire, rédiger le bail, …). Le propriétaire est donc totalement dégagé de ces contraintes. Il perçoit les loyers mensuels en toute tranquillité.

L’accessibilité : le prix d’acquisition des biens en LMNP est en général assez faible au vu de la petite surface des logements (souvent des T1 ou T1 bis), il est donc possible d’investir à partir de 30 000€, pour une chambre en résidence étudiante par exemple. Ce régime est ouvert à tous les contribuables qui résident en France et qui souhaitent investir dans un logement sans l’habiter.

La plus-value : en cas de revente du bien acheté sous le statut LMNP, la plus-value qui s’applique n’est pas celle des professionnels mais celle, plus avantageuse, des particuliers.

La récupération de la TVA : dans le cas d’un investissement dans une résidence de services neuve ou en état futur d’achèvement, le propriétaire peut récupérer la TVA (20%) sur les loyers perçus ainsi que sur l’achat du bien à condition que la résidence propose au moins 3 services.

Quels sont les inconvénients du LMNP ?

L’achat sur plan : lors de l’acquisition d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), le propriétaire achète le bien sur plan, la résidence n’est pas encore construite. Il peut donc y avoir des différences entre le plan et le projet immobilier une fois fini, ainsi que des malfaçons ou des défauts de construction. En cas de retard de livraison du bien, on peut également observer des délais de construction supplémentaires avant de pouvoir percevoir les loyers et bénéficier des avantages fiscaux.

La comptabilité : le bail qui régit la relation entre l’exploitant et le propriétaire étant commercial, la tenue d’une comptabilité par un professionnel est donc conseillée. Même si le volume des opérations est bien moindre en LMNP que pour un commerçant, les règles de comptabilité ne sont pas moins complexes et nécessitent le recours à un professionnel afin d’éviter des erreurs qui pourraient s’avérer très coûteuses pour le propriétaire.

La fin du bail : à la fin du bail commercial, l’exploitant de la résidence peut le reconduire en renégociant les loyers à la baisse ou ne pas le reconduire du tout si la rentabilité n’est pas au rendez-vous.

La solidité du gestionnaire : le propriétaire et l’exploitant sont liés par le bail commercial. Il convient donc de s’assurer de la fiabilité de l’exploitant car si celui-ci fait faillite, le paiement des loyers n’est plus garanti et il est souvent compliqué et coûteux de récupérer son dû. En effet, en cas de défaut du gestionnaire, le propriétaire ne touche plus de loyers et peut se voir obligé de rembourser la TVA récupérée lors de l’achat du bien. Il est également possible de voir le bien subir une forte moins-value en cas de revente. Il est primordial de se renseigner sur l’exploitant car la qualité de l’investissement dépendra de sa fiabilité et de sa solidité.

L’immobilisation du bien : lors de l’acquisition d’un bien en LMNP, celui-ci est destiné à être loué pour la durée minimale inscrite dans le bail commercial. Il n’est donc pas possible de le récupérer avant la fin du bail, soit en général 9 ans.

Synthèse

Le statut de LMNP est un régime de défiscalisation qui séduit par sa simplicité de gestion, son accessibilité et sa rentabilité. Mais il convient de bien se renseigner sur la société de gestion qui exploite la résidence afin d’éviter les déconvenues sur le long terme.

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