La défiscalisation Pinel a définitivement pris fin le 31 décembre 2024. Pendant plus de dix ans, ce dispositif a été la porte d’entrée privilégiée des particuliers fortement fiscalisés vers l’immobilier neuf. Sa disparition laisse un vide, mais pas un désert.
Plusieurs mécanismes reconnus permettent aujourd’hui de continuer à investir dans le neuf tout en réduisant sa pression fiscale, avec des logiques patrimoniales souvent plus solides que celles de l’ancien Pinel.
Ce qu’il faut retenir
- La défiscalisation Pinel s’est éteinte le 31 décembre 2024, sans reconduction ni successeur direct.
- Le statut LMNP reste le principal relais pour investir dans le neuf.
- La nue-propriété via démembrement permet d’investir dans le neuf sans fiscalité supplémentaire.
- Le Girardin industriel offre une réduction d’impôt immédiate, hors immobilier locatif classique.
- Chaque dispositif répond à un objectif patrimonial distinct, à choisir selon sa situation.
Pourquoi la défiscalisation Pinel a pris fin
La défiscalisation Pinel a pris fin car le législateur a jugé son coût budgétaire trop élevé au regard de son efficacité. Instauré en 2014, le dispositif accordait une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix du logement, en contrepartie d’un engagement de location de six à douze ans.
La loi de finances n’a prévu aucun successeur direct dans le neuf. Cette extinction ne signifie pas la fin de l’investissement locatif neuf. Les dispositifs qui prennent le relais reposent sur des mécanismes différents : amortissement comptable, décote à l’achat ou réduction d’impôt directe. Chacun s’adresse à un profil et à un objectif patrimonial précis.
Le LMNP, premier relais de la défiscalisation Pinel dans le neuf
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est aujourd’hui le principal relais de la défiscalisation Pinel dans le neuf. Il permet d’acquérir un logement meublé et de déduire l’ensemble des charges, dont l’amortissement du bien, ce qui neutralise souvent l’imposition des loyers pendant de nombreuses années.
La loi de finances 2025 a toutefois modifié le régime : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Le LMNP conserve tout son intérêt pour générer des revenus peu ou pas fiscalisés, mais l’horizon de détention doit être pensé en amont, dès l’acquisition.
La nue-propriété : investir dans le neuf sans fiscalité supplémentaire
L’achat en nue-propriété consiste à acquérir un bien neuf avec une décote de 30 à 40 %, en cédant temporairement l’usufruit à un bailleur institutionnel. L’investisseur ne perçoit pas de loyers, mais ne supporte ni impôt sur le revenu foncier ni IFI sur ce bien pendant toute la durée du démembrement de propriété, généralement quinze à vingt ans.
À l’issue de cette période, l’investisseur récupère la pleine propriété sans fiscalité ni frais supplémentaires. Cette reconstitution de la pleine propriété en fait un levier de préparation de la retraite et de transmission, là où la défiscalisation Pinel visait avant tout un gain fiscal immédiat.
Le Girardin industriel pour une réduction d’impôt immédiate
Le Girardin industriel offre une réduction d’impôt dite one-shot, obtenue en finançant du matériel productif exploité outre-mer. Contrairement à l’immobilier locatif, il ne génère ni revenu ni patrimoine conservé : la réduction, souvent supérieure au montant investi, s’applique l’année suivant la souscription.
Ce produit reste complexe et strictement encadré. Il exige un opérateur fiable et une compréhension précise des conditions d’éligibilité, sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal. Il s’adresse aux contribuables fortement imposés cherchant un effet fiscal ponctuel plutôt qu’un investissement de long terme.
Choisir le bon relais selon son objectif
La fin de la défiscalisation Pinel n’a pas fermé la porte de l’immobilier neuf, elle a rebattu les cartes. LMNP, nue-propriété et Girardin industriel répondent chacun à une logique distincte : revenus peu fiscalisés, valorisation patrimoniale à terme ou réduction d’impôt immédiate. Le choix du bon relais à la défiscalisation Pinel dépend de votre tranche marginale d’imposition, de votre horizon de placement et de vos objectifs de transmission.
Pour aller plus loin dans votre réflexion patrimoniale, le Groupe CIEC vous propose un audit personnalisé afin d’identifier le dispositif le mieux adapté à votre situation. Les dispositifs fiscaux mentionnés dans cet article dépendent de votre situation personnelle. Un accompagnement personnalisé est conseillé avant toute décision d’investissement.
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