Quelles sont les implications fiscales du démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un procédé ayant pour but de séparer les biens patrimoniaux en usufruit et en nue-propriété. Alors que le premier peut être utilisé et rentabilisé par son détenteur légal, le second, quant à lui, est disposé par son détenteur qui peut le vendre ou le donner. Ce procédé présente plusieurs avantages, notamment en matière de transmission du patrimoine, de réduction de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou de défiscalisation. Toutefois, il a aussi des implications fiscales qu’il faut préalablement connaître.

Démembrement de propriété et impôt sur le revenu

Lorsque le bien démembré est locatif, les revenus fonciers sont imposés entre les mains seules de l’usufruitier qui en a la jouissance. Le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’impôt, mais ne peut pas non plus déduire des charges liées au bien, comme les intérêts d’emprunt ou les travaux.

Si le démembrement est plutôt porté sur des parts de sociétés civiles immobilières (SCI) ou de sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC), les revenus distribués sont imposés à chaque partie, en tenant compte de la répartition prévue dans les statuts ou dans l’acte de démembrement. Dans le cas où celle-ci n’est pas établie, l’administration fiscale applique une clé de répartition forfaitaire, qui dépend de la durée du démembrement (fixée à 25 ans maximum) et de l’âge de l’usufruitier.

La plus-value immobilière

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et sa valeur d’acquisition. Elle est soumise à une exonération complète d’impôt si le bien est détenu depuis plus de 22 ans, à partir de la date d’acquisition.

Lorsque le démembrement précède une donation :

• Le prix d’acquisition du nu-propriétaire est égal à la valeur de la nue-propriété au jour de la donation, majorée des frais et des charges supportés par le donataire.
• Le prix d’acquisition de l’usufruitier correspond à la valeur de l’usufruit au jour de la donation, majorée des frais et des charges supportés par le donataire.

Quand le démembrement est le fruit d’un achat :

• Le prix d’acquisition du nu-propriétaire est égal au prix payé pour acquérir la nue-propriété, majoré des frais et des charges supportés par l’acquéreur.
• Le prix d’acquisition de l’usufruitier est égal au prix payé pour acquérir l’usufruit, majoré des frais et des charges supportés par l’acquéreur.

Lorsque le démembrement de propriété prend fin (décès de l’usufruitier, par exemple), le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien. Il n’y a pas de taxation à ce moment-là, mais le prix d’acquisition du bien est reconstitué en additionnant la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit au jour du décès. La durée de détention est calculée à partir de la date d’acquisition de la nue-propriété.

Les droits de donation et de succession

Le démembrement de propriété peut être utilisé comme un outil de transmission du patrimoine, en permettant de donner la nue-propriété d’un bien à ses héritiers tout en conservant l’usufruit. Cela réduit les droits de donation, car la valeur de la nue-propriété est inférieure à celle de la pleine propriété. La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée selon un barème fiscal, qui dépend de la durée du démembrement ou de l’âge de l’usufruitier.

Le démembrement de propriété peut offrir des avantages fiscaux, mais qui nécessite une bonne connaissance des règles applicables. Il convient donc de se faire accompagner par un professionnel du conseil en gestion de patrimoine.