Investissement locatif, succession ou donation : découvrez toutes les informations pour mieux comprendre le démembrement immobilier.
Qu’est-ce que le démembrement immobilier ?
Le démembrement immobilier est à la fois un montage patrimonial et un outil d’optimisation fiscale. Cet acte juridique sépare la pleine propriété d’un bien entre un nu-propriétaire et un usufruitier.
Même s’il possède le bien (abusus), le nu-propriétaire ne dispose pas du droit d’en jouir. De son côté, l’usufruitier bénéficie du droit de jouissance et d’usage de l’habitation. Il peut donc la louer et en tirer des ressources (fructus) ou y résider (usus).
Bien qu’il y ait une indépendance entre les droits démembrés, l’accord des deux parties est nécessaire pour céder la pleine propriété du logement. Autrement dit, le nu-propriétaire ou l’usufruitier ne peut procéder seul à la vente du bien.
Les différentes formes de démembrement immobilier
On distingue deux formes de démembrement immobilier. L’acte juridique induit la pleine propriété à la mort de l’usufruitier ou mentionne la répartition des attributs et une durée limitée.
Le démembrement de type viager
Le démembrement de propriété peut être réalisé en viager, c’est-à-dire jusqu’au décès de l’usufruitier. Cette forme n’a pas de limite de durée et est appréciée dans le cadre d’une donation ou d’une succession.
Via un investissement ou une transmission, les héritiers ou des individus extérieurs ont la possibilité d’acquérir la nue-propriété. L’usufruitier continue de jouir du bien et conserve les attributs de fructus et d’usus, jusqu’à sa mort. Après cela, les nus-propriétaires jouissent intégralement de la pleine propriété.
À moins qu’il ne s’agisse d’une transmission familiale, préparez votre projet d’investissement avec minutie. De cette façon, vous éviterez les risques éventuels du viager.
Le démembrement temporaire
Le démembrement temporaire peut être mis en place au cours de la propriété ou lors de l’achat. L’usufruitier et le nu-propriétaire fixent la durée de la procédure dans un contrat. Le plus souvent, la période est de 10, 15 ou 20 ans. En plus de bénéficier des avantages acquis, la pleine propriété du bien immobilier vous reviendra à la fin du délai. Mais rien ne vous empêche de revendre ou de céder vos droits de nue-propriété avant l’échéance. L’usufruitier jouira de ses droits jusqu’à l’acquisition et le remembrement de la pleine propriété.
Contrairement à la précédente, cette forme de démembrement ne permet pas une anticipation de la succession. La raison : au terme de l’échéance, il est toujours nécessaire de régler les droits inhérents à l’héritage.
Vous souhaitez transmettre les revenus et la jouissance relatifs à un bien immobilier sur une durée déterminée ? Vous aimeriez réduire vos IFI (impôts sur la fortune immobilière) ? Tournez-vous vers le démembrement temporaire. Tout au long de la période, le logement ne fera plus partie de votre patrimoine. Ainsi, vous profiterez d’une fiscalité attractive.
Au moment de la signature du contrat, les conditions du démembrement sont définies clairement. Selon la forme, il s’agit de la fin de la période prévue ou du décès de l’usufruitier. Mais si ce dernier renonce à son droit ou en abuse, l’accord pourrait prendre fin.
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