Le dispositif Pinel est souvent associé aux grandes métropoles et aux zones urbaines tendues. Pourtant, certains investisseurs cherchent à se tourner vers des communes plus calmes, voire rurales, dans l’espoir d’y réaliser un investissement locatif rentable, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Mais est-ce vraiment possible ? Et surtout, est-ce pertinent ? Décryptage des conditions d’éligibilité et des opportunités résiduelles pour investir en Pinel dans les zones dites peu tendues.
Le dispositif Pinel : un mécanisme centré sur les zones tendues
Créé en 2014, le dispositif Pinel permet aux particuliers qui achètent un logement neuf (ou rénové à neuf) et qui le mettent en location, de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 17,5 % du prix du bien (durée de location de 12 ans, barème 2024-2025).
Mais pour éviter les abus et recentrer le dispositif sur les besoins réels en logement, l’État a zoné le territoire français selon le niveau de tension du marché locatif :
- Zone A bis : Paris et proche couronne
- Zone A : métropoles comme Lyon, Lille, Marseille
- Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants
- Zone B2 : villes de plus de 50 000 habitants sous dérogation préfectorale
- Zone C : zones rurales ou peu tendues (hors dispositif)
Seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles de plein droit au dispositif Pinel aujourd’hui. Les zones B2 ne sont plus éligibles sauf exceptions très encadrées. Et les zones rurales classées C sont exclues.
Zones rurales : existe-t-il encore des opportunités en Pinel ?
L’héritage des agréments préfectoraux en zone B2
Certaines communes rurales de zone B2 ont bénéficié jusqu’en 2018 d’un agrément préfectoral spécifique leur permettant de rester éligibles au Pinel malgré un marché locatif peu tendu. Bien que ce mécanisme ne soit plus actif aujourd’hui, des biens achetés dans ces zones avant 2019 peuvent encore bénéficier du Pinel (ou y être éligibles en cas d’achèvement différé).
Si vous possédez un terrain ou un permis obtenu à cette époque, vérifiez vos droits acquis avant d’abandonner votre projet.
Les zones rurales éligibles… dans les DOM
Un autre levier méconnu : le dispositif Pinel Outre-mer. Celui-ci concerne notamment la Réunion, la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane et Mayotte, où certaines zones peu denses restent éligibles au Pinel avec un taux bonifié (jusqu’à 21 %).
Exemple : dans certaines communes rurales de la Réunion, il est encore possible de faire du Pinel dans des zones peu tendues, tout en bénéficiant d’un environnement fiscal très favorable.
Les secteurs en mutation économique ou touristique
Certaines zones rurales voient leur attractivité croître rapidement, notamment :
- Proximité d’une nouvelle ligne TGV, d’un pôle universitaire ou d’un hôpital
- Développement touristique (stations de ski secondaires, villages patrimoniaux)
- Nouveaux pôles industriels ou logistiques
Dans ces cas, un investisseur peut anticiper une future tension locative et espérer une requalification de la zone à moyen terme.
Attention : cela ne rend pas la commune éligible au Pinel immédiatement, mais peut orienter un projet vers d’autres dispositifs, voire un investissement Pinel à long terme si la classification évolue.
Les limites du dispositif Pinel en zones rurales
- Aucune réduction d’impôt Pinel n’est accordée en zone C, sauf cas exceptionnel d’ancien programme agréé ou d’Outre-mer.
- La rentabilité locative est souvent plus faible : loyers plafonnés + faible demande locative = risque de vacance.
- Revente difficile : dans une zone peu tendue, la plus-value est incertaine et la liquidité du bien limitée.
Le dispositif Pinel n’est pas conçu pour les zones rurales. Il vise à inciter la construction dans les zones où la demande locative est forte et durable.
Alternatives pour investir en zone rurale et réduire ses impôts
Pour les investisseurs convaincus par les zones rurales (valeur foncière modérée, cadre de vie, potentiel touristique), d’autres dispositifs sont à considérer :
- Dispositif Denormandie : pour l’ancien avec rénovation dans des villes moyennes éligibles
- Déficit foncier : pour les travaux de rénovation lourds dans l’ancien
- Location meublée non professionnelle (LMNP) : dans les secteurs touristiques ou étudiants
- Dispositif Malraux ou Monuments Historiques : dans les villages classés ou les secteurs sauvegardés
Le dispositif Pinel reste inadapté aux zones peu tendues, sauf exceptions spécifiques (ancien agrément, Outre-mer). Pour investir à la campagne ou dans une petite ville, mieux vaut se tourner vers des mécanismes mieux adaptés, notamment pour l’ancien à rénover.
Le bon réflexe : analyser finement la zone, son potentiel locatif réel, et choisir le dispositif fiscal en conséquence. Le Pinel n’est pas la seule voie pour réduire ses impôts, encore moins à la campagne.
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