La défiscalisation Pinel déçoit de plus en plus : avec des taux en berne en 2024 (9 %, 12 %, 14 %), les investisseurs cherchent des options pour préserver leur rendement. Le Pinel+ se positionne comme une alternative alléchante, maintenant les taux historiques (12 %, 18 %, 21 %) à condition de respecter des exigences strictes.
Pinel+ vs Pinel classique : le match des taux pour votre défiscalisation
Le déclin programmé des avantages de la défiscalisation Pinel
Depuis 2023, les taux du Pinel classique ont baissé de 12 % à 10,5 % pour 6 ans d’engagement. En 2024, ils ont chuté à 9 %, marquant une stratégie claire : orienter les investisseurs vers des biens écologiques et confortables. Cette réduction progressive vise à inciter des constructions neuves ou rénovées, intégrant des normes environnementales renforcées, tout en limitant l’érosion du parc immobilier ancien.
Pinel+ : la garantie de conserver la réduction d’impôt maximale
Le Pinel+ maintient les taux originaux : 12 % (6 ans), 18 % (9 ans), 21 % (12 ans). Une opportunité pour garder un avantage fiscal majeur, mais sous conditions strictes. Les biens doivent respecter des normes élevées : RE2020 pour les constructions neuves (ou DPE A/B selon l’année) et être situés dans des quartiers prioritaires (QPV) ou des zones tendues (A, A bis, B1).
Le dispositif Pinel récompense ainsi les investissements durables, avec des logements dotés de surfaces minimales (28 m² pour un T1), d’espaces extérieurs (3 m² minimum) et d’une double orientation pour les T3+. Ces exigences, liées à la transition écologique, assurent un patrimoine de qualité, alliant rentabilité et performance énergétique sur le long terme.
Les contreparties du Pinel+ : un cahier des charges bien plus exigeant
Le Pinel Plus maintient les taux de réduction fiscale les plus élevés, mais impose des critères stricts de confort et d’environnement pour redéfinir la qualité des logements.
Des critères de confort et de qualité d’usage pour le locataire
Pour garantir un cadre de vie optimal, le Pinel Plus fixe des normes précises.
Le logement doit respecter des surfaces minimales, des espaces extérieurs, et une double orientation pour les T3 et plus :
- T1 : 28 m² minimum, avec 3 m² d’espace extérieur.
- T2 : 45 m² minimum, avec 3 m² d’espace extérieur.
- T3 : 62 m² minimum, 5 m² d’espace extérieur, double orientation.
- T4 : 79 m² minimum, 7 m² d’espace extérieur, double orientation.
- T5 : 96 m² minimum, 9 m² d’espace extérieur, double orientation.
Ces contraintes, plus élevées que dans le dispositif précédent, visent à aligner la défiscalisation Pinel sur une politique de logement durable et qualitatif.
L’enjeu majeur de la performance environnementale
Le Pinel+ intègre des standards écologiques innovants. Pour les logements acquis en 2023-2024, la réglementation RE2020 impose des bâtiments à faible empreinte carbone. En 2024, un DPE en classe A est exigé pour les neufs, contre A ou B pour les rénovés.
La RE2020, en vigueur depuis 2022, réduit les émissions de gaz à effet de serre sur 50 ans en évaluant l’impact des matériaux et de la construction. Les normes 2025, appliquées dès 2023-2024, anticipent les exigences futures, faisant du Pinel+ un pilier de la transition énergétique dans la défiscalisation Pinel.
Verdict : le Pinel+ était-il vraiment un bon calcul pour les investisseurs ?
Un arbitrage entre avantage fiscal et contraintes d’investissement
Le Pinel+ offrait une réduction d’impôt maximale (jusqu’à 21 % sur 12 ans), mais imposait des normes strictes, augmentant le coût d’achat de 10 à 15 %. Les surfaces minimales (T1 à 28 m², espaces extérieurs obligatoires) garantissaient un parc immobilier de meilleure qualité, attirant des locataires solvables et améliorant la revente.
Pourtant, la recherche de biens éligibles était complexe. Les avantages et inconvénients de la défiscalisation Pinel s’appliquaient aussi au Pinel+, avec un surcoût initial pour anticiper la transition écologique. Pour les investisseurs visant une revente après 2030, ce choix restait pertinent.
Une dernière fenêtre de tir avant la fin du dispositif
Disponible jusqu’au 31 décembre 2024, le Pinel+ marquait la fin des réductions d’impôt maximales. Les investisseurs ayant signé avant cette date bénéficiaient d’avantages sur 6 à 12 ans. Le gouvernement estimait atteint son objectif de relance des zones tendues (25 % des ventes en Pinel). Pour les acquéreurs de 2023-2024, ce fut l’occasion de sécuriser une défiscalisation Pinel optimale tout en s’alignant sur les normes RE2025.
En résumé, le Pinel+ n’était pas une simple prolongation, mais une évolution renforçant les critères de qualité et d’écologie. Malgré sa fin en 2024, il reste un exemple marquant d’une défiscalisation Pinel adaptée aux enjeux environnementaux et à la valorisation du patrimoine.
Commentaires récents