Loi Pinel
Qu'est-ce que la loi Pinel ?
Le dispositif Pinel vous permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier en locatif, en défiscalisant sur des durée allant de 6,9 ou 12 ans et en profitant d’un abattement fiscale jusqu’à 52 500€ (42 000€ en 2024). C’est le moyen idéal pour baisser votre pression fiscale en louant même votre bien à un proche et pour préparer votre retraite.
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière inscrit au code général des impôts français au travers de la loi de finances 2015. Ce dispositif s’adresse à tous les contribuables dont le foyer fiscal est en France, il permet d’obtenir une réduction d’impôt en investissant dans un bien immobilier neuf ou en état d’achèvement, à but locatif. En s’engageant à louer le bien pour une durée minimum de 6 ans, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 17,2% du prix d’achat du bien (14% en 2024), étalée sur plusieurs années. Ce dispositif porte le nom de Sylvia Pinel, ministre du Logement et de l’Égalité des territoires, qui en est à l’origine. Cette loi a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2024 et remplace le dispositif Duflot.
L’objectif de cette loi est d’encourager l’investissement et la construction immobilière à but locatif dans des zones dites « tendues », afin de pallier à la pénurie de logements sociaux et intermédiaires.
LES CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ
Les zones géographiques
Tous les logements ne sont pas accessibles au dispositif Pinel, il existe des conditions : seuls ceux situés en zones dites tendues pourront en bénéficier et ce, pour adapter le découpage aux réalités du marché immobilier.
Lors de la mise en place du dispositif il existait 5 zones en France: (Abis, A, B1, B2 et C), mais suite à la révision de la loi en janvier 2018, il n’en reste que 3, réparties comme suit :
Zone A bis : Paris et la petite couronne (29 communes environnantes)
Zone A : le reste des communes d’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lyon, Lille, Montpellier, Marseille, Genève (côté français de l’agglomération).
Zone B1 : les métropoles de plus de 250 000 habitants, les départements d’Outre-Mer, la Corse ainsi que certaines villes où les loyers sont élevés (La Rochelle, Bayonne, Saint-Malo, Annecy, …)
Les performances environnementales et énergétiques
En plus de la zone géographique, les logements éligibles Pinel doivent prétendre à un niveau de performance énergétique précis : ils doivent respecter la norme thermique RT 2012 ou avoir obtenu le label Bâtiment Basse Consommation (BBC). Ces certifications doivent être délivrées par des organismes certificateurs indépendants agréés par l’État.
La durée de location
Pour prétendre à la réduction d’impôts induite par la loi Pinel, l’investisseur se doit de respecter certaines conditions : il doit s’engager à louer le bien nu (c’est-à-dire non meublé) pour une durée minimale de 6 ans, renouvelable pour une durée de 3 ans et ce, 2 fois, soit 12 ans au maximum. Le bien doit être loué à usage d’habitation principale.
Encadrement des loyers
L’investisseur s’engage également à pratiquer un loyer qui ne doit pas excéder le plafond fixé par décret selon la zone géographique. La France a été divisée en différentes zones définies en fonction de l’offre et la demande en matière de logement. Cette mesure a pour but d’encadrer le montant des loyers afin de permettre au plus grand nombre de se loger dans les zones où la demande est supérieure à l’offre. Ces plafonds sont réévalués chaque année au 1er janvier. Ainsi, en 2018, il a été décidé du barème suivant (charges non comprises) :
Pour un logement situé en zone A bis, le loyer ne peut excéder 17,62€/m².
Pour un logement situé en zone A, le loyer ne peut excéder 13,09€/m².
Pour un logement situé en zone B1, le loyer ne peut excéder 10,55€/m².
Pour un logement situé en zone B2, le loyer ne peut excéder 9,17€/m².
Un coefficient multiplicateur a été mis en place afin de corriger le prix selon la surface habitable. Si la surface de logement est inférieure à 38 m², le coefficient est de 1,2.
Si la surface du logement est supérieure à 38 m², le coefficient est de 0,7 auquel il faut ajouter 19/surface utile.
Exemples
Pour un logement de 35 m² en zone A bis : 17,62 x 35 = 616,70€.
616,70€ x 1,2 = 740,04€/mois à ne pas dépasser.
Pour un logement de 50 m² en zone B1 : 10,55 x 50 = 527,50€.
527,50€ x (0,7 + 19/50) = 527,50€ x 1,08 = 569,70€/mois à ne pas dépasser.
En Outre-mer, le barème est différent, il permet de calculer le montant maximum du loyer, charges non comprises.
Départements d’Outre-mer, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon : le loyer ne peut excéder 10,73€/m².
Polynésie française, Nouvelle-Calédonie et les îles Wallis-et-Futuna : le loyer ne peut excéder 12,87€/m².
Le coefficient multiplicateur reste identique à celui pratiqué en métropole.
Plafond des ressources des locataires
Enfin, pour bénéficier du dispositif Pinel, les propriétaires doivent s’assurer que les ressources des locataires ne dépassent pas un certain plafond qui varie selon le zonage du bien et la constitution du foyer fiscal. Ce plafond encadre le montant des revenus nets imposables annuels du foyer fiscal du locataire. Il est également réévalué chaque année au 1er janvier. Pour l’année 2023, les plafonds sont les suivants.
LES AVANTAGES FISCAUX
En France
Cependant, le dispositif Pinel présente des limites : le montant de l’investissement ne peut excéder 300 000€ par an, sur 2 biens maximum et le prix au mètre carré est plafonné à 5 500€.
La loi Pinel permet la location du bien à ses ascendants ou descendants à condition que ceux-ci ne fassent pas partie du foyer fiscal de l’investisseur.
Le dispositif Pinel est également accessible aux SCPI, aux mêmes conditions et avec les mêmes avantages fiscaux que pour les particuliers. La réduction d’impôts sur le revenu obtenue grâce à la loi Pinel entre dans le plafonnement global des niches fiscales qui est de 10 000€/an en 2023.
En Outre-mer
Les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel sont similaires en Outre-mer qu’en Métropole. La différence réside dans le montant de la réduction d’impôts dont peut bénéficier l’investisseur : 23% pour un bien mis en location pour 6 ans, 29% pour un bien mis en location pour 9 ans et 33% pour un bien mis en location pour une durée de 12 ans.
Les taux de réduction détaillés ci-dessus sont valides pour 2021 et 2022. Ensuite, le montant va progressivement diminuer à partir de 2023. Le taux de la réduction d’impôt en loi Pinel Outre-mer en 2023 sera de 21,5 % pour 6 ans, 26 % pour 9 ans et 28,5 % pour 12 ans. En 2024, le taux de la réduction d’impôt passera à 20 % pour 6 ans, 23 % pour 9 ans et 25 % pour 12 ans.
Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel remplace la loi Scellier (disparue le 31 décembre 2012) et prend le relais de la loi Duflot à partir du 1er septembre 2014.
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