Loi Malraux
Qu'est-ce que la loi Malraux ?
La loi Malraux, du nom d’André Malraux, Ministre de la Culture, est une loi du Code Général des Impôts visant à préserver le patrimoine historique de la France en octroyant une réduction d’impôts sur les travaux réalisés lors de la restauration d’un bien ancien situé en zone sauvegardée. Elle rentre dans le cadre de l’optimisation fiscale, pour encourager l’investissement immobilier locatif tout en payant moins d’impôts.
Ce dispositif a été mis en place en 1962 avec la création des secteurs sauvegardés, des zones qui présentent un intérêt historique ou esthétique. Dans ces secteurs, un plan de sauvegarde régit les règles d’urbanisme et d’aménagement.
La loi Malraux a beaucoup évolué depuis sa création, notamment en ce qui concerne le zonage des périmètres concernés.
Les conditions à respecter
Le premier point pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Malraux est que le bien doit être obligatoirement ancien et situé dans des zones spécifiques qui se divisent en 2 catégories : les secteurs sauvegardés et les Aires de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP).
L’objectif de ces deux périmètres est le même, préserver l’aspect originel des bâtiments auxquels on reconnait un intérêt patrimonial et esthétique. Pour ce faire, les communes, en partenariat avec l’État, définissent un plan très précis qui édicte les modifications possibles et celles non autorisées lors de la restauration des bâtisses.
Le dispositif Malraux est différent des Monuments Historiques, ainsi, un bien classé ne peut en bénéficier.
Le bâtiment doit être réhabilité dans un but locatif, et ce pour une durée minimale de 9 ans. Le bien doit être loué nu et à usage d’habitation principale pour le locataire et la mise en location doit se faire dans un délai maximal de 12 mois après la fin des travaux.
Les travaux de restauration d’un bien en loi Malraux doivent obligatoirement faire l’objet d’un suivi par les Architectes des Bâtiments de France et ne peuvent débuter sans une autorisation spéciale délivrée par la préfecture.
Les frais déductibles
Les travaux concernés par la réduction d’impôts sur le revenu de la loi Malraux sont : les travaux de démolition, les travaux de reconstruction de toiture, la transformation de tout ou partie de l’immeuble, la réfection des murs extérieurs existants, les travaux de réparation et d’entretien ainsi que les travaux permettant de rendre habitables des combles ou un grenier. Sont également éligibles les travaux déclarés d’utilité publique.
Les frais de gestion, les primes d’assurances et certains frais annexes comme les frais d’architectes ou encore l’adhésion à des associations de restauration immobilière ouvrent également droit à la défiscalisation Malraux.
Quelle réduction d'impôts ?
La réduction d’impôts correspond à un pourcentage du montant des travaux engagés, déductible du revenu global de l’investisseur.
Selon la localisation du bien, la réduction du taux d’imposition est différente. Si le bien est situé dans un secteur sauvegardé, l’investisseur pourra bénéficier de 30% de réduction. Si le bien est situé dans une AVAP, une réduction de 22% sera accordée.
Cette réduction s’étale sur 4 années consécutives et se calcule sur une limite de 100 000€/an de travaux réalisés, soit un total de 400 000€ sur 4 ans. Ainsi, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant s’élever à 120 000€ étalée sur 4 ans.
Les avantages du dispositif
En investissant dans un bien en loi Malraux, outre la défiscalisation, le propriétaire bénéficie d’un bien immobilier de qualité et très bien situé, souvent en centre-ville, ce qui favorise la revente ainsi que la plus-value. De plus, ce type de bien de charme est prisé des locataires aisés, à fort pouvoir d’achat.
Ce type de logement offrant des prestations de standing étant très recherché, le bien restauré en loi Malraux a peu de chance de voir sa valeur baisser au fil des années et permet de se constituer un patrimoine de qualité et rentable.
Un bien réhabilité en loi Malraux possède tous les avantages du neuf de par la qualité de la restauration, qui est supervisée par les Architectes des Bâtiments de France. On évite donc les malfaçons et les défauts.
Le montant des loyers n’est pas plafonné, le propriétaire est donc libre de le fixer à sa convenance. La seule contrainte est l’interdiction de louer le bien à un membre de sa famille (conjoint marié ou pacsé, ascendants et descendants, ainsi que les membres du foyer fiscal).
Il est possible d’investir en loi Malraux dans le cadre d’une SCPI. Le montant de la réduction d’impôts octroyée dans ce cas-là est d’environ 18% du montant investi. La réduction d’impôts octroyée par la loi Malraux ne rentre pas dans le calcul du plafond global des niches fiscales (10 000€).
Depuis la loi de finances de janvier 2017, le plafond de 400 000€ de travaux sur 4 ans peut désormais être utilisé sur une année, accordant ainsi une réduction de 120 000€ sur un an.
Le dispositif Malraux est cumulable avec les autres dispositifs de défiscalisation sur les investissements à but locatif comme la loi Pinel ou encore la loi Girardin.
Les inconvénients de la loi Malraux
La première contrainte de ce dispositif de défiscalisation est l’obligation de mettre en location le bien pour une durée minimale de 9 ans, ce qui rend sa revente impossible avant ce délai.
La durée des travaux ne doit pas excéder 3 ans, ce délai est porté à 4 ans si des fouilles archéologiques ont lieu d’être sur le site du bien.
Même si légalement, ce dispositif de défiscalisation est ouvert à tous les contribuables résidents en France, on constate qu’il s’adresse majoritairement à des contribuables aisés car il faut pouvoir supporter financièrement le montant des travaux sur un délai assez court (3 ou 4 ans). Cependant, cette tendance s’inverse ces dernières années et il est désormais possible d’investir en loi Malraux de manière plus abordable, avec un budget à partir de 150 000€.
Gare à la taxation sur les plus-values immobilières car les travaux confèrent au bien une augmentation de sa valeur. Ainsi, l’avantage fiscal obtenu sur le montant des travaux peut vite être absorbé par la taxe sur la plus-value lors de la revente du bien, il est donc conseillé de conserver le bien le plus longtemps possible. Il faut cependant noter que le montant des travaux engagés n’est pas pris en compte dans le calcul du foncier.
Il est primordial de prendre en compte la ville dans laquelle se situe le bien ainsi que sa valeur locative en fonction de ses prestations lors du calcul du loyer afin que celui-ci soit cohérent par rapport au logement, ni trop bas, ni trop élevé.
Les programmes Malraux sont peu nombreux et la demande pour ces emplacements privilégiés dépasse largement l’offre, il devient donc difficile de dénicher de bonnes opportunités d’achat.
Attention à bien réaliser une valorisation précise du bien avant et après travaux afin d’éviter de surpayer le bien lors de l’acquisition.
Il faut également être vigilant sur le montant des travaux à engager : si ceux-ci sont trop élevés malgré la réduction d’impôts, le dispositif de défiscalisation perd tout son attrait et sa rentabilité. Il est donc préférable de faire réaliser une estimation précise des travaux à prévoir avant l’investissement.
Synthèse
La loi Malraux permet de se constituer un patrimoine de qualité tout en bénéficiant de réduction d’impôts. S’agissant d’un investissement locatif à long terme, il est important de bien calculer le montant total du bien, foncier et travaux, afin d’évaluer la rentabilité de l’investissement.
Ce dispositif est idéal pour les contribuables qui souhaitent préparer leur retraite, protéger leur famille ou encore générer des revenus complémentaires.
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