Le démémbrement de propriété
Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est un montage juridique patrimonial qui consiste à séparer le droit de propriété d’un bien en deux parties : d’un côté l’usufruitier et de l’autre le nu-propriétaire.
Le démembrement de propriété est intéressant pour les contribuables qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier, préparer leur retraite ou tout simplement investir dans l’immobilier locatif sans pour autant alourdir la fiscalité.
Ce procédé, ouvert à tous, est fréquemment utilisé pour les donations dans le cadre d’une succession mais il a également un intérêt pour les contribuables en recherche d’optimisation fiscale : il permet de réduire le montant de l’imposition, notamment de l’impôts sur le revenu et de l’impôts sur la Fortune Immobilière, IFI, anciennement appelé ISF.
Les avantages fiscaux du démembrement se situent dans la division du droit de propriété. La répartition de ce droit entre l’usufruitier et le nu-propriétaire entraîne de fait une séparation des gains ainsi que des charges.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acquéreur est à la fois nu-propriétaire et usufruitier, il possède la pleine propriété du bien ainsi que sa jouissance, il est libre de disposer du bien à sa convenance.
La nue-propriété représente le droit de disposer d’un bien, de le vendre ou de le donner mais n’en permet pas la jouissance. L’usufruit est le droit de jouir d’un bien (de l’habiter ou le louer) et d’en percevoir des revenus fonciers (loyers) mais il ne permet pas de céder le bien à titre onéreux.
Il existe trois types de démembrement de propriété :
Dans le cadre d’une transmission de patrimoine : un parent peut donner un bien à ses enfants ou à son conjoint sans pour autant en perdre la jouissance. Ce procédé est avantageux car il permet de réduire de manière significative le montant des frais de succession. Dans le cas précis d’une donation, le démembrement de propriété prend fin au décès du nu-propriétaire, l’usufruitier, que ce soit le conjoint survivant ou les enfants, récupère la pleine propriété du bien automatiquement et sans avoir à payer de frais puisque la donation a déjà été effectuée..
Dans le cadre d’un démembrement temporaire : le nu-propriétaire achète un bien et en confie l’usufruit à une tierce personne (ou une société) pour une durée limitée, généralement comprise entre 10 et 15 ans. A la fin de ce délai, le nu-propriétaire devient automatiquement usufruitier en pleine propriété.
Dans le cadre d’une vente en viager : sur le même principe que la donation, le démembrement de propriété en viager permet à une personne de transmettre son patrimoine tout en en conservant la jouissance. La différence vient du fait que la durée du démembrement n’est pas fixée, elle peut varier suivant l’espérance de vie du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire, ne percevant aucun revenu locatif généré par le bien, est avantagé fiscalement car son impôt sur le revenu n’augmente pas. N’ayant pas la jouissance du bien, le nu-propriétaire est également exempt de taxe foncière, celle-ci étant à la charge de l’usufruitier. De plus, le bien démembré sort de son patrimoine pour entrer dans celui de l’usufruitier.
Ce dispositif d’optimisation fiscale est donc intéressant pour les contribuables fortement taxés et qui souhaitent réduire leur imposition, notamment ceux assujettis à l’IFI car le bien ne rentre pas dans le calcul de la base imposable.
Démembrement de propriété et SCPI
Il est légalement possible d’acheter un bien immobilier démembré en SCPI, sous forme de parts : on parle alors de démembrement temporaire. L’usufruitier est la société de gestion privée qui a la jouissance du bien et qui peut donc en percevoir des revenus locatifs. Le démembrement de propriété à une durée limitée maximale de 15 ans et à la fin de cette période, le nu-propriétaire récupère l’usufruit du bien. Il est donc libre de vendre ses parts, de jouir des revenus générés par les loyers ou encore d’habiter le bien.
Le démembrement de propriété en SCPI apporte les mêmes avantages qu’un achat immobilier classique en SCPI : une gestion confiée à des sociétés spécialisées, des loyers garantis ainsi qu’un investissement de départ peu élevé, à partir de 50 000€.
SCPI et nue-propriété
L’achat de la nue-propriété de parts d’une SCPI permet d’acheter des parts d’un bien immobilier pour environ la moitié de sa valeur, l’autre moitié étant payée par l’usufruitier. L’investisseur ne devra payer aucune charge et ne subira aucune augmentation de son impôt sur le revenu mais en contrepartie, il ne percevra aucun revenu généré par ce bien durant toute la durée du démembrement. Grâce à ce dispositif, l’investisseur ne prend aucun risque locatif pendant la durée du démembrement de propriété et n’assume aucune dépense de travaux sur le bien, c’est à l’usufruitier d’assumer ces dépenses. A la fin de l’opération, l’investisseur recevra automatiquement et gratuitement la pleine propriété des parts du bien, il pourra à ce moment-là percevoir des revenus locatifs mais devra s’acquitter de l’impôt sur le revenu. Il sera donc propriétaire d’un bien acquis à un prix inférieur à sa valeur et revalorisé au fil des années car il aura été entretenu par l’usufruitier pendant la durée du démembrement.
SCPI et usufruit
L’acquisition d’un usufruit de parts de SCPI revient à obtenir le droit de percevoir des revenus locatifs rattachés aux parts et ce, pour une durée déterminée. Cette solution est intéressante pour les contribuables à faible imposition et non soumis à l’IFI car, ayant la jouissance du bien, ils peuvent percevoir des revenus générés par la mise en location du bien mais ces revenus fonciers seront soumis à l’imposition et entrent dans le calcul de la base IFI imposable.
Le démembrement de propriété est un dispositif intéressant fiscalement mais complexe à appréhender, nous vous recommandons donc de prendre contact avec un conseiller en gestion de patrimoine qui saura évaluer vos objectifs ainsi que les moyens à mettre en place pour les atteindre.
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