Lorsque l’on s’intéresse à la gestion de patrimoine, l’une des notions que l’on rencontre le plus souvent est le démembrement de propriété. Il est important de connaître ce principe avant de s’intéresser aux paramètres fiscaux qui s’y attachent. Il s’agit de la séparation entre l’usufruit, le droit d’usage et de perception des revenus, et la nue-propriété, qui est le droit de disposer du bien après l’extinction de son usufruit. Cet outil est souvent utilisé comme stratégie patrimoniale afin d’optimiser la fiscalité d’un bien immobilier lors de sa transmission. Il y a là de nombreux enjeux fiscaux, en autres l’impact sur l’impôt sur le revenu, les droits de succession et de donation.
Fiscalité de l’usufruit : imposition des revenus et obligations
S’agissant de l’imposition des revenus fonciers, il est important de noter que l’usufruitier perçoit les loyers du bien. Ces revenus sont imposables sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. L’imposition de ces loyers peut se faire de deux façons. La première sous le régime micro-foncier, ce qui implique un abattement forfaitaire de 30 % des revenus locatifs si ceux-ci sont inférieurs à 15 000 € par an. La seconde est sous le régime réel, dans lequel on peut déduire les charges réelles comme les travaux et les intérêts d’emprunt.
Concernant la taxation à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’usufruitier en est le seul redevable sur la valeur en pleine propriété du bien, sauf exceptions. Il existe quelques cas spécifiques comme l’usufruit légal du conjoint vivant ou l’usufruit successif qui bénéficient de règles fiscales particulières influençant l’IFI et les droits de succession.
Après un démembrement de propriété, l’usufruitier doit assumer certaines charges comme l’entretien courant, les réparations locatives ou encore l’acquittement de la taxe foncière. Dans certains cas, des déductions de charges sont possibles pour optimiser l’imposition.
Fiscalité de la nue-propriété : avantages et cadre fiscal
Dans un contexte de démembrement de propriété, notons que le nu-propriétaire n’est pas imposable sur les revenus fonciers. En effet, celui-ci ne percevant pas de loyer, il ne paye pas d’impôts sur le revenu lié au bien. Sauf exception, il n’y a donc aucun impact sur l’impôt sur la fortune immobilière.
Des avantages fiscaux existent en cas de donation. Notons par exemple une valorisation fiscale avantageuse. Ici, la valeur de la nue-propriété est calculée selon un barème fiscal dépendant de l’âge de l’usufruitier. De fait, l’on peut bénéficier de réductions de droits de succession et de donation. Une exonération totale est possible sur certains montants selon les abattements fiscaux en vigueur. Il est crucial de noter qu’au décès de l’usufruitier, la pleine propriété revient pleinement et automatiquement au nu-propriétaire sans que ce dernier ait à s’acquitter des droits de succession.
Vous envisagez une donation avec réserve d’usufruit ou vous avez des questions sur le démembrement de propriété ? Contactez-nous pour optimiser votre transmission patrimoniale.
Démembrement de propriété : fiscalité de revente ou de transmission
Lorsqu’un nu propriétaire ou un usufruitier revend sa part, plusieurs règles fiscales s’appliquent :
- la vente séparée de l’usufruit ou de la nue propriété est soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières ;
- la plus-value imposable est calculée selon la valeur initiale d’acquisition du droit cédé et la durée totale de détention qui ouvre droit à des abattements progressifs (exonération totale après 30 ans) ;
- le taux d’imposition standard est de 19 %, plus 17.2 % de prélèvements sociaux, avec des exonérations possibles sous condition.
Si le nu-propriétaire rachète l’usufruit, la pleine propriété se reforme donc. La taxation sera évaluée selon le régime des droits d’enregistrement et des plus-values éventuelles.
S’agissant de la succession, il existe des stratégies pour optimiser la transmission via le démembrement de propriété. Des avantages fiscaux et des réductions de droits de succession sont alloués en cas de donation avec réserve d’usufruit. Enfin, l’utilisation d’une Société Civile Immobilière (SCI) facilitera la transmission du patrimoine avec une fiscalité allégée. Cela permettra de réduire les droits de donation en maintenant le contrôle du bien immobilier et en évitant l’indivision classique.
Le démembrement de propriété présente de nombreux avantages lors de l’optimisation d’un bien immobilier. En adoptant une bonne stratégie, il est possible de conserver l’usage d’un bien tout en bénéficiant d’avantages fiscaux non négligeables. Chaque situation étant unique, il est essentiel de faire appel à des experts en gestion de patrimoine afin de structurer sérieusement son projet et d’en tirer les meilleurs bénéfices.
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