Le démembrement de propriété est un outil patrimonial puissant en France. En séparant l’usufruit et la nue-propriété, il permet d’optimiser la fiscalité, d’anticiper une succession ou de structurer intelligemment un investissement. Mais lorsqu’un ou plusieurs des acteurs du démembrement sont non-résidents, ou que le bien est situé à l’étranger, le dispositif devient plus complexe. Les conventions fiscales bilatérales peuvent alors entraîner des traitements fiscaux inattendus, voire contradictoires.
Dans un contexte patrimonial international, le démembrement de propriété exige donc une prudence accrue. Explications.
Comprendre le démembrement de propriété à l’international
En France, le démembrement de propriété repose sur une distinction claire :
- Le nu-propriétaire détient le bien à terme.
- L’usufruitier détient le droit d’usage (et/ou les revenus) temporairement ou à vie.
Mais cette distinction n’est pas reconnue de la même façon dans tous les pays. Certains États (comme les États-Unis, le Royaume-Uni ou l’Allemagne) ignorent purement et simplement cette notion civile. D’autres lui donnent une interprétation fiscale différente.
Résultat : un démembrement parfaitement légal en France peut être requalifié à l’étranger comme une donation, une indivision ou un transfert de propriété taxable immédiatement.
Les risques liés à l’absence d’harmonisation fiscale
Double imposition ou absence d’imposition
Si la France considère que l’usufruitier est imposable sur les revenus locatifs, mais que l’État de résidence du nu-propriétaire ne reconnaît pas le démembrement, ce dernier peut également être imposé. Ou au contraire, aucun des deux ne l’est clairement, créant un vide fiscal dangereux en cas de contrôle.
Problèmes de succession et de transmission
En cas de décès, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété peut être traitée comme une simple extinction de droit en France (donc non taxable), mais comme une transmission imposable dans d’autres pays.
Exemple : un bien démembré situé en Suisse, avec un nu-propriétaire résident en France et un usufruitier suisse, peut entraîner une succession taxable dans les deux pays sans crédit d’impôt prévu.
L’importance des conventions fiscales bilatérales
La France a signé plus de 120 conventions fiscales internationales, visant à éviter la double imposition et à déterminer les règles de répartition du droit d’imposer entre pays. Mais très peu de ces conventions traitent explicitement du démembrement.
En général, deux clauses sont cruciales :
- La clause relative aux revenus immobiliers (détermine qui impose les loyers : le pays de situation du bien ou le pays de résidence du bénéficiaire).
- La clause relative aux successions et donations (détermine où sont imposées les transmissions, et selon quel régime).
Attention : même avec une convention, il peut rester des flous juridiques, notamment si le démembrement est requalifié dans l’un des pays.
5 conseils pratiques avant un démembrement de propriété dans un contexte international
- Analyser la résidence fiscale de chaque partie (usufruitier, nu-propriétaire, donateur, donataire, etc.).
- Identifier la situation géographique du bien : le pays où se trouve l’immeuble prime souvent en matière de fiscalité immobilière.
- Consulter la convention fiscale bilatérale concernée : vérifier les articles sur les revenus, les donations et les successions.
- Se faire accompagner par un notaire ou un avocat fiscaliste international pour anticiper les conflits de qualification.
- Envisager des structures alternatives : SCI, démembrement temporaire, clause de remploi ou donation avec réserve d’usufruit selon les cas.
Le démembrement de propriété reste un levier fiscal et patrimonial redoutable en France, mais dès qu’un élément du schéma franchit une frontière, les règles changent. Conventions fiscales, droit civil local, régime de succession… autant de paramètres à maîtriser pour éviter les mauvaises surprises.
Pour tout projet patrimonial international intégrant un démembrement, l’approche doit être pluridisciplinaire, juridique et fiscale, et surtout anticipée.
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