L’immobilier demeure un placement plébiscité par les Français. En effet, c’est une véritable opportunité de diversifier son patrimoine, tout en générant des revenus. Cependant, l’investissement immobilier traditionnel engendre des complications fiscales. La solution consiste alors à s’orienter vers d’autres solutions comme le démembrement de propriété.
Présentation des différents démembrements de propriété
Le démembrement simple constitue la première option sur laquelle les acquéreurs procèdent à l’acquisition en nue-propriété d’un bien immobilier alors que le deuxième acquéreur effectue un achat de l’usufruit. Souvent, ce genre d’investissement est réalisé en famille pour favoriser la transmission de la nue-propriété à leurs descendants. Dans un tel cas de figure, les enfants recevront la pleine propriété au moment du décès des parents.
Le démembrement croisé s’avère plus complexe et vous le retrouvez généralement dans les familles recomposées ou les couples non mariés. L’usufruit de la moitié du bien est acquis par une personne, tout comme la moitié de la nue-propriété du bien immobilier. Le deuxième acquéreur effectue la même opération pour détenir l’autre moitié en usufruit et sur la nue-propriété. Si jamais l’un des deux acquéreurs décède, l’autre personne sera automatiquement et pleinement propriétaire des biens de la défunte personne.
Vers quelle stratégie d’investissement s’orienter avec le démembrement ?
Le démembrement de propriété peut très bien se faire en SCI, c’est-à-dire avec une Société Civile Immobilière familiale. Plusieurs membres d’une même famille se réunissent en vue d’acquérir un bien immobilier dans le but de profiter des multiples avantages fiscaux, tout en favorisant la succession. Prenons un exemple simple d’une SCI créée par deux personnes. Les parts sont alors réparties entre les deux investisseurs et les parts de la nue-propriété sont cédées à l’autre, tout en préservant l’usufruit. En cas de décès d’une des deux personnes, elle devient totalement propriétaire de 50 %, tout en conservant le statut d’usufruitier de l’autre moitié.
L’autre possibilité consiste à effectuer le démembrement de propriété en SCPI. Une solution plébiscitée par les investisseurs souhaitant détenir des parts au sein d’un portefeuille immobilier bénéficiant d’une véritable diversification. Pour y parvenir, les personnes investissent leur argent auprès d’une société de gestion s’occupant du bon fonctionnement des biens immobiliers et veillant à la redistribution des dividendes.
Bien souvent, la SCPI s’appuie sur des investissements en pleine propriété. Cependant, vous avez la possibilité de réaliser un investissement en démembrement. L’intérêt porte sur une décote du prix de la part avec, en contrepartie, l’absence de collecte des revenus locatifs. Lorsqu’elle se termine, l’investisseur récupère l’usufruit, en d’autres termes la pleine propriété de sa part et ainsi générer des revenus.
Pour quelles raisons s’orienter vers un investissement en démembrement de propriété ?
Sur le papier, l’investissement semble intrigant et pourtant, il est bel et bien avantageux. C’est un formidable levier de défiscalisation avec de multiples exonérations d’impôts. À partir du moment où vous ne disposez pas de l’usufruit du bien immobilier, vous ne subirez aucune imposition au niveau des revenus locatifs concernant ce même bien. Résultat, vous conservez la même base imposable pour les prélèvements sociaux, la taxe foncière et la fortune immobilière.
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